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苏州“724新政”满月 楼市如期降温 8月房价环比
时间: 2019-09-11

  和住宅市场热度居高不下的背景下,苏州政府于7月24日晚间发布“史上最严厉调控”,升级调控。如今,“满月”的新政也让苏州楼市如期降温。据克而瑞苏州房产测评数据统计,2019年8月(截至8月24日)苏州(含吴江)

  分析人士认为,从2016年10月起,苏州市政府已四次出台调控政策,且愈加严厉,体现出政府稳定市场的坚定决心和意志,苏州楼市已不存在放松的可能。

  “苏州是今年政策调控最为密集的城市,这种密集性调控使得市场预期能得到很大的转变。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者指出,目前苏州市场的降温,主要是销售市场及土地市场的降温。很大程度上来看,目前市场不会反弹。即使进入“金九银十”,苏州对上涨依然敏感,“还是强调今年管控楼市的导向。”

  苏州克而瑞房产测评发布的统计数据显示,新政发布第一周,苏州楼市即出现“骤冷”行情:7月22-28日,商品住宅成交15.55万平方米,环比下降19.18%;成交均价22968元/平方米,环比下降0.74%。而新政发布之后的一个月间(7月25日-8月24日),苏州市商品住宅供应面积为77.8万平方米,同比增加52%;成交面积为65.7万平方米,同比下跌24%。

  分区域来看,相较2019年7月,除吴中区环比微涨,其他各区域8月商品住宅成交均价均有不同程度的下跌。其中,园区及新区的跌幅较为明显:新区商品住宅成交均价为23368元/平方米,环比下跌8.36%;园区商品住宅成交均价为32656元/平方米,环比下跌14.4%。

  过去一个月间,苏州“7·24新政”的“非苏州户籍购房需三年内连续缴满2年社保或个税”规定将部分刚需隔离在外,“三年限售”也将短线投资客推出市场,这也直接带来了苏州新房市场的相对理性平稳。有在新政发布之后入市的楼盘表示,新政对项目的蓄客情况影响较大。例如,北新区某一楼盘在调控新政后客户流失了一半以上,来访量也随之降低三分之一。而绿都地产一位相关负责人也向《华夏时报》记者坦言,“7·24新政”对苏州整体影响相对明显,客户呈现短期观望状态,尤其投资型客户较上半年减少较多。

  不过,苏州克而瑞房产测评也强调,新政发布之后的一个月期间,新盘项目去化表现不一,热门楼盘的人气和销售情况仍比较可观。例如,在此期间,吴江运东板块以571套的成交量位居全市成交量第一,板块内的大运河府、四季春晓、联发棠颂等新盘网签释放明显。而上述绿都地产相关负责人也向记者强调,在八月份,即使“7·24新政”会对市场有诸多限制,但公司在售项目绿都苏和雅集的销售情况仍相对较好,在姑苏区别墅市场中取得了较好的销售业绩,老客户推荐也呈上升趋势。

  二手房市场“量价齐跌”的态势同样明显。“没饭吃了。”一位苏州链家北极星门店的置业顾问语气夸张地告诉《华夏时报》记者,其所在的二手房门店近期自然来访量明显减少。

  据克而瑞数据,2019年1-7月苏州市区二手住房成交套数为63480套,同比去年同期增长48%,创下近三年同期苏州二手房成交新高。而在“7·24新政”发布之后,苏州二手房成交量出现明显收缩:“7·24新政”当周(7月22-28日),因系统暂停网签积压,成交量滑落至低点。新政落地一个月,苏州二手房成交套数为8554套,同比下跌1.4%。尤其是限售和学位政策重点针对的园区二手房,近两月成交量下滑明显:6月成交套数2270套,环比降幅20%;7月成交套数跌落1811套,再度环比下降20%。

  与此同时,“7·24新政”强调进一步加强用地出让管理,稳地价的目标也十分明确。公告规定,住宅用地出让竞买保证金调整为30%-50%区间设置。住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式。新政发布后的一个月中,苏州土地市场一扫此前的火热场景。据《华夏时报》记者不完全统计,7月25日-8月24日期间苏州仅有8幅地块出让,且大多位于苏州周边区域的常熟、张家港等。显然,房企对整个苏州土地市场的预期已经由此前的乐观转向谨慎。

  不少受访业内人士普遍认为,“7·24新政”显示出政府稳地价、稳房价、稳预期的决心,从市场数据还是现象来看,随着7·24调控新政影响逐渐释放,苏州市场明显降温。进入今年下半场,苏州新房和二手房成交量持续下滑趋势已现端倪,新政效应将持续发酵,促进苏州市场的健康稳定发展。

  好地研究院苏南区域院长助理王习铧认为,近期一些数据显示苏州市场在降温、行情回调是正常的。上半年,苏州市场活跃度较高,也因此收到预警,政府先后在5月及7月两度加码调控。“市场量价齐跌的现象跟调控是不是有直接关系呢?有关系。因为特别是‘7·24新政’,其实很强调的一点是限价。”王习铧解释说,苏州今年有一个房价涨幅在5%以内的调控目标。

  王习铧也指出,房企在6月刚冲过业绩,7、8是相对淡季,市场出现回调也是正常的。“‘金九银十’肯定会有冲量,会有一个小幅提升。”但从量价方面来看,总体来说还是一个趋稳的趋势。

  “苏州是今年政策调控最为密集的城市,这种密集性调控使得市场预期能得到很大的转变。”严跃进认为,目前苏州市场的降温,主要是销售市场及土地市场的降温。很大程度上来看,目前市场不会反弹。即使进入“金九银十”,苏州对上涨依然敏感,“还是强调今年管控楼市的导向。”

  但对于即将到来的“金九银十”,即使身处严格的调控之下,房企依然充满信心。上述绿都地产相关负责人透露,在即将到来的“金九银十”,旗下位于苏州的项目在营销动作上会进一步深化绿都品牌影响,更加注重产品力和服务的塑造等。该负责人同时强调,尽管身处苏州政策限价的大环境下,但“真正好的产品会逐步在市场中凸显出自身价值”。

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